三种“物业服务合同”！

(武汉物业管理)

物业服务合同是物业公司在社区开展一切服务活动的前提，也是物业服务公司后期维护自身权利的最核心证据之一。但是，物业服务一般可以分为三类:第一，一般意义上的物业服务合同；二是预承包物业服务合同；第三，事实服务合同。接下来，让我们依次介绍这三个合同。

一、物业服务合同

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会签订的服务合同，其中规定物业服务企业应当对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业维护、保养、管理和维修，业主应当对相关区域的环境卫生和公共秩序给予补偿。

物业服务合同的特点

(一)物业服务合同是平等自愿的民事合同。传统上，物业服务合同也称为物业管理合同，但本质上不同于行政机关和相关单位为实现行政权力而签订的行政合同。

(2)物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但与一般委托合同不同。物业服务合同履行期间，物业公司和业主、业主大会、业主委员会不得以不信任为由擅自终止物业服务合同。物业服务合同只能依法或者按照合同约定的终止条件终止。此外委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，可以是口头的，也可以是书面的，但物业服务合同只可能是书面、有偿合同。

（三）物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。

(四)物业服务合同是合同、有偿合同、双重服务合同、契约。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。

物业服务企业取得工商营业执照。参与市场竞争。独立经营，以营利为目的，对自身损益负责的企业法人。没有免费的物业服务。因此，物业服务合同是有偿合同；根据物业服务合同的内容。业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业都有这两种权利。又履行义务，因此物业服务合同是双务合同;物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。

二、前期物业服务合同

前期物业服务合同是指建设单位与物业服务企业在前期物业管理阶段就双方权利义务达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定:“业主和业主大会选择物业服务企业前，建设单位选择物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。“前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位和物业服务企业，还涉及业主。

在实践中，物业销售和业主入住是一个持续过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。

因此，为避免业主大会在选择物业服务企业前出现物业管理真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定建设单位选择物业服务企业进行前期物业管理服务。

为了解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据物业管理实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止:

(一)上一期物业服务合同约定的合同终止时间届满，上一期物业管理的期限为上一期物业服务合同约定的合同终止时间。

(二)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。

(三)前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

前期物业服务合同与物业服务合同的区别

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

(武汉保洁公司)

三、事实物业服务合同

事实上，物业服务合同实际上是以前物业服务合同的延伸。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

从上述规定不难看出，物业服务合同的确认需要从以下三个方面着手:

（一）前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

(二)事实上物业服务合同有实际履行的客观事实。 合同的实际履行由合同的一方或双方以自己的实际行为履行合同的主要义务，由对方承担。

(三)成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。 在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务的质量、服务质量没有变化，根据《物业管理条例》第41条规定的费用和服务水平相符的原则，业主将继续按照物业管理服务合同约定的标准，将物业管理服务费

需要注意的是，物业服务合同必须是在物业公司合法进入现场的前提下，原合同到期的情况。业主大会或业主委员会没有明确表示是否继续与原物业公司签订合同，也没有明确要求原物业公司退出合同，而物业公司仍继续提供物业服务。如果物业公司在进入现场的程序上是非法的，行业委员会和业主当然与物业公司没有合同关系。此时，即使物业公司已经为社会提供了服务，业主也可以拒绝支付任何费用。

结 语

物业服务合同是物业企业与项目之间服务合同关系的重要证明，也是保护物业服务企业和业主合法权益的重要依据。一方面，物业服务公司应签订合法合规的物业服务合同，以维持其服务。为了证明自己服务的有效性，同时，合同条款的明确性也可以明确界定自己的服务内容，衡量自己的服务标准，从而避免不必要的“帽子”；另一方面，项目业主还应明确项目的物业服务合同，了解服务合同关系的存在，了解其合同行为受合同约束，并明确物业服务合同的内容，以避免在项目内发生侵权时对物业的错误权利保护和误解。

(武汉物业公司)